行業增速放緩 物企積極探索多元化業務 “物業+養老”前景廣闊

一、物業管理行業概述

物業管理服務其本質是為已簽約管理的物業提供管理及增值服務。其中，基礎物業服務顧名思義是為住宅物業及非住宅物業(如寫字樓、購物中心、公建類城市服務)的業主提供四保一管服務。而為業主提供與生活相關的額外的非標準化服務通常被劃分為業主增值服務。非業主增值服務則是為開發商或第三方機構提供案場服務、工程服務和顧問咨詢服務。

資料來源：觀研天下整理

優質的基礎物管服務是增值服務能夠順利開展的基礎；而多元化的增值服務不僅能夠拉近與客戶的距離，提升客戶滿意度及物企品牌力，也能夠擴充物企公司的收入來源及規模，使業務之間形成良性的正循環。目前，市場中大多數物管企業專注于為住宅物業提供管理服務，如能夠在此基礎之上具備開展各類增值服務的能力，實現協同效應，在市場的競爭力也將大大增強，對品牌知名度的提升也將大有助益。

二、養老新政不斷釋放利好，“物業+養老”前景廣闊

1、老齡化問題突出，頂層政策為“物業+養老”注入新動能

近年來我國老齡人口占比呈現加速提升趨勢，且老齡人口基數龐大。為應對日益突出的老齡化問題，國家在政策層面對“物業+養老”事業釋放了諸多利好信號。2019年4月，國務院辦公廳印發《關于推進養老服務發展的意見》，特別提到了探索“物業服務+養老服務”模式，支持物業服務企業開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的養老服務。2020年12月，住建部、發改委等六部門發布《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，又提出積極推進探索“物業服務+養老服務”模式。其中，重點強調要補齊居家社區養老服務設施短板，增加居家社區養老服務有效供給，破解高齡、空巢、獨居、失能老年人生活照料和長期照護難題。近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于推進基本養老服務體系建設的意見》，落實發展養老服務優惠扶持政策，鼓勵社會力量參與提供基本養老服務，支持物業服務企業因地制宜提供居家社區養老服務。將政府購買服務與直接提供服務相結合，優先保障經濟困難的失能、高齡、無人照顧等老年人的服務需求。

在國家政策的引導下，地市級政府也積極響應落實，支持社區養老機構建設，支持物業服務企業探索“物業服務+養老服務”、“1+N幫1”模式，推動物業服務企業管理經營模式轉型升級。近年來，北京、瀘州、東營、重慶、廣西、北京等多地陸續發布文件細則，積極探索社區居家養老服務新模式，借助物業服務企業“距離近、人員親、硬件足”的優勢，充實社區養老力量、延伸社區養老觸角?？偟膩砜?，政府國家的方針導向和地方政策的支持引導為社區養老服務提供了十分有利的社會大環境。

我國“物業+養老”行業重點政策梳理

資料來源：觀研天下數據中心整理

2、社區養老服務剛需屬性凸顯，眾多物企發力養老賽道

目前我國現行的養老服務格局代表性模式為“9073”，即居家養老、社區養老和機構養老的比例實現90%、7%和3%。隨著第一代獨生子女的父母進入大規模退休階段以及生育率的不斷降低，逐步小型化的家庭已沒有足夠的照護能力去單獨承擔陡然增加的養老壓力。全社會大力發展居家社區養老服務已成必然趨勢，物業作為小區“管家”，貼近業主，也更容易獲得小區居民的信任，長期積累的小區服務經驗使得物管企業有能力解決高齡、空巢、獨居、失能老年人生活照料和長期照護難題。

根據觀研報告網發布的《中國物業管理行業現狀深度分析與投資前景預測報告（2023-2030年）》顯示，目前，部分物業公司如碧桂園服務、綠城服務、世茂服務、興業物聯、龍湖智慧服務、奧園健康、遠洋服務、銀城物業等，已經開始朝著養老服務領域發力，圍繞養老的多樣化需求拓展社區生活類增值服務。從布局的方向來看，他們多提供助餐、助潔、助浴、助急、助行、助醫、代辦、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造等服務。其中，日間照料、健康護理等是社區養重點布局業務，預計未來在集團內部有成熟養老業務的物企更加具備領先優勢。

觀研天下分析師觀點：當前物管行業集中度持續提升，強者恒強局面已經形成，對于一些規模較小、品牌影響力相對較弱的企業而言，走特色差異化道路才是出路。

3、行業盈利模式不清晰，商業變現之路仍存挑戰

盡管“物業+養老服務”市場不僅規模巨大，而且前景廣闊。在此背景下，各行業巨頭紛紛布局探索，也衍生了多樣化的商業模式，但盈利問題始終沒有得到很好的解決。數據顯示，2022年上半年，共有42家物企公布社區增值服務情況。在已經披露的數據中，物企社區增值服務總收入約為128億元，其中僅有4家物企收入超過10億元，分別是碧桂園服務21.1億元、保利物業14億元、綠城服務13.1億元、雅生活服務10.8億元。除此之外，社區增值服務收入不足1億元的有20家，1億元-5億元的有14家，5億元-10億元的有4家。整體而言，當前社區養老服務收入占比微弱，仍不能給物業管理服務企業的收入帶來明顯的貢獻。

2022年上半年上市物企社區增值服務盈利榜

資料來源：樂居財經、觀研天下數據中心整理

究其原因，一來，很多物業公司與業主前期簽訂的服務協議中，并無養老服務等內容，涉及到收費問題后容易產生糾紛。因此目前大部分物企開展的養老業務及活動，普遍采用免費提供的形式，已開展養老業務的企業在該方面的收入或盈利微乎其微。此外，物業本身需要考慮服務人員資質提升的費用問題，養老行業需要專業的服務人員與設備設施，這是一筆不小的成本，也是亟待突破的行業壁壘?？偟膩砜?，面對越來越激烈的競爭，“物業+養老”模式還未出現非常清晰的盈利模式，很容易成為資本市場的一顆棄子。對于物企來說，若始終探索不出能夠真正解決企業痛點的核心解決方案，其未來在B端的商業化變現之路依然充滿坎坷。

觀研天下分析師觀點：隨著行業整體規模增速放緩，住宅市場存量盤外拓的盈利空間愈發收窄。非居領域如產業園、公建、商寫、各類場館、城市空間的外拓將是物企進行規模擴張的重點，而細分業態本身的拓展途徑和運營重點都需額外考量。

三、行業增速明顯放緩，物企并購持續降溫市場更趨理性

受房地產市場整體下行的影響，物業管理行業市場增速明顯放緩，已經告別高速增長時代。從管理規?？?，2022年，百強企業管理面積均值實現穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現出明顯的放緩跡象。

資料來源：觀研天下整理

與行業增速同時下降的，還有并購熱度。2020年以來，為了擴大規模、提升市場占有率以及增強競爭能力，物企收并購交易熱度高漲，于2021年推向白熱化階段，行業總收并購規模體量再創新高。然而，不計成本、后果激進的收并購所帶來的負面影響也開始逐漸顯現，所收購標的良莠不齊，整合效益不佳，拖累整體盈利水平。在此背景下，2022年以來，物業管理行業并購案例明顯減少，2022年上市物企累計披露31起并購，交易金額約為106.3億元，較2021年交易金額縮減70.8%；2023年前5個月，上市物企披露的收并購交易金額不足3.6億元，相較去年同期的超70億元明顯下滑。去年以來，新大正、華潤萬象生活、寶龍商業、金科服務等多家上市物企叫停此前發布的收并購計劃，大宗收并購愈發少見?？偟膩砜?，當前物業管理公司單純通過收購擴大規模的運作需要更加審慎成為多方共識。

資料來源：觀研天下整理

四、數字化轉型是行業重要議題，物企紛紛投身于數字化浪潮

隨著5G、人工智能、物聯網等新興領域的快速發展，數字化轉型已經成為了各個行業的必然趨勢，而物業行業是關系國計民生的重要行業，數字化轉型更是物業企業的重要議題之一。2020年住房城鄉建設部、工業和信息化部等部門發布《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，提出構建智慧物業管理服務平臺、推進物業管理智能化、融合線上線下服務。這是國家層面首次把物管納入擴內需的核心范疇，明確鼓勵物管公司科技賦能，開展更多的社區增值服務。2022年《政府工作報告》對促進數字經濟發展、加強數字中國建設整體布局作了重要部署，這對指導物業管理行業構建新發展格局有著重大意義。在政策指引下，數字化轉型將是物業管理行業下階段創新發展的重要議題。

我國物業數字化重點政策梳理

資料來源：觀研天下數據中心整理

其于此背景，各大物企紛紛加速布局數字化賽道，不斷通過數字化轉型提升管理能力、優化服務質量、增強用戶滿意度，讓物業服務更智慧、更高效。例如，2022年，中鐵十局運營(物業)公司上線“中鐵智匯收費”平臺，將人、財、物、事、客等所有事項集成于一個系統，覆蓋住宅、公寓、寫字樓、商場等各類別項目，具有報事報修、服務預約、在線繳費、節日問候等功能；2023年5月，合景悠活與騰訊云達成戰略合作，雙方將圍繞物業服務數字化轉型展開合作，共建“未來社區”。根據《2022年物業數字力報告》顯示，2022年近七成TOP50物企實現運營智能化，88%的TOP50物企，數字化轉型成效達到預期?？梢钥吹?，當上市潮退、并購趨緩，物業行業估值回歸理性，堅守品質服務和加快數字化轉型已經成為了企業發展的原動力。

資料來源：《2022年物業數字力報告》、觀研天下整理

觀研天下分析師觀點：近年來，眾多企業切入“城市服務”賽道，過往，物業企業以服務住宅、商業、辦公等業態為主，住宅業態服務對象主要為C端客戶，商業、辦公等業態服務對象主要為B端客戶，隨著物企城市服務業務的推進，企業服務對象延伸至G端客戶，這讓物業管理的內涵和外延都再一次突破邊界，需要重新構建服務的底層邏輯和業務模式。（LZC）