長租公寓市場熱度回升 眾多企業爭相布局增值服務新藍海

一、長租公寓行業概述及分類

長租公寓是房地產市場一個新興的行業，是指將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。長租公寓是相對于短租公寓而言的，在傳統租賃市場上，長租公寓的租賃時間一般為一年或以上租期。與短租民宿相比，長租公寓租期穩定，更容易形成標準化服務與管理，更能滿足租戶長期穩定的租住需求。按照長租公寓的品質和租金從低到高將長租公寓排序，行業可大致分為：廉租房、散戶出租、品牌公寓、服務式酒店公寓等。此外不同物業的股東背景、持有形式、物業形態不同，也可分為不同的類型。

長租公寓的分類

資料來源：觀研天下數據中心整理

二、政策大力扶持，長租公寓市場熱度回升

根據觀研報告網發布的《中國長租公寓行業現狀深度分析與投資前景研究報告（2023-2030年）》顯示，長久以來，我國住房市場“重售輕租”的模式令長租公寓市場發展相對滯后。近年來，隨著我國社會經濟的不斷發展，人口流動愈發頻繁，租房人口規模逐漸增加，尤其是城鎮化邁入新的發展階段并持續驅動生產要素及流動人口向城市尤其是中心城市聚集，在這些城市資源承載力有限的背景下，不斷增長的城市人口對住房供應和居住品質提出了多元訴求，住房租賃市場的供需矛盾逐步顯現，長租公寓市場重要性持續提升。為加快培育長租公寓市場，自2015年起，政府陸續出臺政策支持地產開發企業發展長租公寓業務，提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，從財稅、金融、土地、社會保障等各個方面出臺了大量措施推動國內長租公寓市場的發展壯大，例如保障性租賃住房投資退出閉環的構建完成、政府對“非改居”支持和保障性租賃住房認定標準和流程的明晰，都將進一步提升長租公寓在大宗物業投資市場上的資產流動性。

資料來源：觀研天下整理

尤其是2021年以后，針對機構化長租公寓市場的政策支持力度進一步加大，重點涉及盤活存量資產、稅收優惠、融資和資本市場這三個方面。進入2022年，中央還特別提出將發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的合理住房需求。政策不僅從供給端擴大了供地渠道為保障性租賃住房注入了更多房源，更從強大的金融支持和稅收優惠上為發展保障性租賃住房提供了充足的養分，確保了政策的有效實施落地。

機構化長租公寓市場的支持政策

資料來源：觀研天下數據中心整理

觀研天下分析師觀點：隨著政策層面正式將保障性租賃住房納入基礎設施領域公募REITs的范疇，這意味著行業的底層邏輯換軌成為了資產管理邏輯，在這樣的背景下，長租公寓企業的資產管理能力非常重要。

三、集中式長租公寓是行業主流，一二線核心城市仍是頭部企業戰略重心

由于分散式長租公寓更容易形成規模效應，我國長租公寓早期基本都是分散式, 但信息不對稱、房源、產品、服務參差不齊一直是行業固有問題。近年來，針對機構化住房租賃市場的政策支持力度逐步加大，行業規范不斷理清，運營質量日益受到市場各方重視。相較于分散式長租公寓，集中式長租公寓具備產權集中、標準化運營和管理、配套設施和服務完善等優勢，日漸成為行業發展的主流趨勢。

早在2018年，我國長租公寓品牌就已多達1200家以上，運營房屋數量超200萬間。其中以泊寓、冠寓為代表的頭部企業大多將業務發力重心放在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等區域核心城市，帶動我國長租公寓市場呈現專業化、規?；l展的趨勢。至2023年一季度，位于市場領導地位的泊寓、冠寓、魔方生活服務集團、樂乎公寓集團、珠江租賃、百瑞紀(窩趣)、瓴寓國際、朗詩寓、城方、招商伊敦公寓十家不同背景的集中式長租公寓企業累計開業規模67.48萬間，環比增長7.51%。

2023年第一季度集中式長租公寓企業開業規模TOP10

資料來源：觀研天下數據中心整理

結合具體運營的項目分布，將近39%的項目分布在成都、杭州、武漢、西安、蘇州、南京等新一線城市，新一線城市占比同比大幅提升。其中冠寓、朗詩寓、樂乎公寓、招商伊敦公寓都在2023年一季度布局了新一線城市；57%的新開業房源集中在一線城市，尤其是北京和上海迎來了龍湖冠寓、樂乎公寓集團、瓴寓國際、上海地產城方等頭部企業的強勢入駐；僅4%的項目分布在其他城市，同比小幅下降，也反映出規?；?、機構化的長租公寓企業在選址上偏向于一線城市或發展較快、人口凈流入較多的強二線城市。同時，也意味著在過去三年即便處于行業發展初期，同時面臨疫情的沖擊，我國長租公寓市場仍然得以快速發展、市場規?？焖贁U大。

資料來源：觀研天下整理

觀研天下分析師觀點：整體來看，一二線城市租賃市場活躍度較高，這一點從頭部企業的布局也可以印證，其業務重心主要偏向長三角、珠三角、粵閩浙沿海城市群等重點城市群、核心城市，在此背景下，長租公寓企業應持續優化區域布局，重點關注區域核心城市的住房租賃市場發展機會。

四、并購潮持續活躍，融資收購成為長租公寓市場重要發展趨勢之一

回顧近幾年的長租公寓行業，并購是一大關鍵詞。事實上，早在2017年，長租公寓品牌橫向并購、縱向聯合趨勢已初見端倪；2020年7、8月份長租公寓的“暴雷”事件，更是加快了行業資本的整合，后疫情時代，行業收并購成為常態，而這一現象在集中式長租公寓中尤為顯著：2020年底，世聯紅璞宣布易主，而背后的接盤方正是魔方，同時間，長租公寓運營商自如則宣布并購貝客青年精品公寓，發力集中式長租公寓市場…截至目前，融資收購已成為長租公寓市場的重要發展趨勢之一。

進入到2023年，長租公寓并購潮并未就此結束。3月20日，朗詩綠色生活發布公告，收購朗詩寓輕資產運營業務已獲股東會審批通過。收購完成后，北海朗潤商業管理有限公司將成為朗詩綠色生活的間接全資附屬公司；據睿和智庫獨家獲悉，城璟租住集團也已于近日正式收購了開元旅業集團所持有的位于上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目，成為城璟租住集團旗下首個重資產長租公寓項目，也將成為松江區標桿的精品宿舍型保障性租賃住房項目。此外，外資也成為市場并購的重要角色。2023年以來，領盛投資已接連收購上海黃興大樓、楊浦三幢公寓用于打造長租公寓。5月23日，鐵獅門宣布與星獅地產集團成員輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分?？梢钥吹?，隨著越來越多企業和機構開始布局長租公寓市場，公寓產品成為業主、投資者炙手可熱的選擇之一。

五、中資產模式逐步淡化，未來向更輕和更重的兩極化方向發展

目前，長租公寓企業主要有三種主流的商業模式：重資產、中資產和輕資產。

重資產模式對于運營商的資金規劃能力、前期研判能力、施工建設能力和產品設計能力要求較高，因此多數是國企、開發商、金融機構等資金雄厚的企業，該模式下主要通過自建、收購等方式獲取并持有房源，典型的如房企系的萬科泊寓。中資產模式在住房租賃市場起步階段，曾被許多長租公寓企業選擇，因為它可以在短時間內吸收房源，實現快速的規模發展，國內中資產模式的典型機構為魔方公寓。

輕資產模式是三種租賃公寓商業模式中投入成本最低、回收周期更長的一種，輕資產的委托運營模式，運營方以自己成熟的品牌價值、運營體系、產品標準和供應支持系統等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運營能力的最大價值，典型代表如脫胎于酒店行業的百瑞紀集團、華住集團城家等。在過去的很長一段時間里，經濟面臨較大的下行壓力，長租公寓運營方被倒逼選擇輕資產的運營方式。但是近兩三年，市場情況出現了重大改變，房地產市場整體下行加上金融資本層面的支持持續發力，越來越多的資本和市場主體開始發力“重資產模式”?？偟膩砜?，在新的市場境況下，長租公寓企業的商業模式開始向更輕和更重的兩極化方向發展，單純“租賃-運營”的中資產模式逐步淡化。

三種資產運營模式對比分析

資料來源：觀研天下數據中心整理

六、用戶需求發生結構性改變，企業探索盈利新增長點

當前我國大部分長租公寓的收入來源較為單一，其主要包括每間公寓的租金收入及管理費用等，這與傳統的二房東賺取房租差價并沒有較大差別，因此長租公寓存在新盈利點難以突破的問題。隨著90后、00后成為租房的主力軍，消費理念的轉變也為行業帶來了新機遇，他們愿意通過付費來提升自己的居住體驗。

對此，行業內的優秀企業紛紛開始探索新的盈利增長點，其中社群平臺打造、智能化場景應用等增值服務作為新的增長點，為長租式公寓市場帶來新的發展機遇。例如，為了拉長增值服務鏈，魔方生活通過舉辦各種脫口秀、推出品牌聯名活動等，為住戶間的社交活動提供了具有趣味性的空間，營造了良好的公寓社交氛圍。在基礎服務上，魔方公寓則是在內部開設了24小時收取快遞房間及外賣架、安排保安人員24小時巡邏，為住戶帶來了歸屬感與優質的居住體驗。另外，由于房源集中、標準化程度高，在增值服務方面，集中式長租公寓擁有比分散式長租公寓更多可以挖掘的需求點，不少運營商積極通過打造健身房、電競室等具有社群屬性的公區配套來提高居住體驗，增加租戶黏性。例如萬科泊寓與萬科旗下V盟用戶增值服務平臺合作，泊寓租戶通過V盟可享受到與萬科業主客戶一樣的服務，比如零食販賣機、迷你KTV、移動充電寶、精致洗衣、多選擇訂餐、入戶深度清潔等。

值得一提的是，隨著Z世代成為住房租賃的核心客群，用戶需求正在發生結構性改變。ICCRA住房租賃產業研究院調研顯示，當前青年人、新市民群體在考慮租房供給時排名前三的需求依次為：是否可以攜帶寵物入住、租約和租金的穩定性、房間朝向?？梢酝约旱膶櫸锕餐?，成為Z世代在租住選擇時首先會考慮的因素，因此預計未來寵物友好型公寓也將成為長租公寓增值服務非常重要的方向之一。

資料來源：ICCRA住房租賃產業研究院、觀研天下整理

觀研天下分析師觀點：當前長租公寓行業已經進入了存量時代，未來品質化、標準化，跟上時代潮流，是長租公寓產品的基本要求。而對于企業來說，行業底層邏輯也將從以往的掙快錢，轉變到通過品牌和運營實現“資產管理”，這意味著企業須得及時改變思路才能不被落下。（LZC）